◇사업주체가 주택분양보증계약을 체결하고 그 주택분양보증서를 이용하여 입주자모집공고 승인을 받은 다음 입주자모집공고를 하지 않은 상태에서 공고 승인이 취소되어 주택분양보증계약이 해지된 경우 보증료 전액의 반환을 구할 수 있는지 여부(소극)◇

  1. 주택분양보증계약은 시행주체가 분양계약상의 주택공급의무를 이행할 수 없게 되는 경우 보증기관이 수분양자가 이미 납부한 계약금과 중도금의 환급이나 주택의 분양에 대하여 이행책임을 부담하기로 하는 조건부 제3자를 위한 계약으로서(대법원 2006. 5. 25. 선고 2003다45267 판결 참조), 이는 그 성질상 보증보험과 유사하다.

보증보험은 보험계약자의 채무불이행으로 피보험자가 입게 될 손해의 전보를 보험자가 인수하는 것을 내용으로 하는 손해보험으로서 형식적으로는 채무자의 채무불이행을 보험사고로 하는 보험계약이나 실질적으로는 보증의 성격을 가지고 보증계약과 같은 효과를 목적으로 한다(대법원 2004. 12. 24. 선고 2004다20265 판결 등 참조).

따라서 보증보험은 보증의 성격과 보험의 성격을 함께 가지고 그 성질에 반하지 않는 범위 내에서 보험과 보증의 규정이 모두 적용되며, 이는 성질상 보증보험과 유사한 주택분양보증계약에서도 마찬가지이다. 

이 사건 보증규정과 그 시행세칙의 해당 조항은

이 사건 각 분양보증계약에서 입주자모집공고 승인이 이루어지고 보증기간이 개시된 이후에 그 승인이 취소됨에 따라 계약의 목적을 달성하기 어려워 계약의 해지를 인정할 만한 상당한 이유를 구체적으로 예시하고, 해지의 효과로서 보증료의 반환범위를 잔여 보증기간에 대한 보증료만 반환하도록 정한 것이다.

이는 거래상 일반적이고 공통된 것으로 계약 상대방인 원고들이 피고의 설명 없이도 충분히 예상할 수 있었던 사항에 해당한다.

따라서 이 사건 보증규정과 그 시행세칙의 해당 조항은 약관의 중요한 내용이 아니어서 설명의무의 대상으로 볼 수 없다.

  2. 약관의 해석은

신의성실의 원칙에 따라 해당 약관의 목적과 취지를 고려하여 공정하고 합리적으로 해석하되,

개별 계약 당사자가 의도한 목적이나 의사를 참작하지 않고 평균적 고객의 이해가능성을 기준으로 객관적․획일적으로 해석하여야 한다.

위와 같은 해석을 거친 후에도 약관 조항이 객관적으로 다의적으로 해석되고 그 각각의 해석이 합리성이 있는 등 해당 약관의 뜻이 명확하지 않은 경우에는 고객에게 유리하게 해석하여야 한다(대법원 2010. 12. 9. 선고 2009다60305 판결 등 참조).

그러나 약관의 목적과 취지를 고려하여 공정하고 합리적으로,

그리고 평균적 고객의 이해가능성을 기준으로 객관적이고 획일적으로 해석한 결과 약관 조항이 일의적으로 해석된다면 약관 조항을 고객에게 유리하게 해석할 여지가 없다(대법원 2010. 9. 9. 선고 2007다5120 판결, 대법원 2012. 1. 12. 선고 2010다92841 판결 등 참조).

이 사건 보증규정, 그 시행세칙과 약관의 내용을 종합하면, 이 사건 각 분양보증계약은 입주자모집공고 승인을 얻을 때 장래 주채무가 발생할 것을 조건으로 보증채무가 성립하고, 보증기간은 입주자모집공고 승인시점부터 소유권 보존등기일까지이다.

보증채무가 성립하기 전에는 보증을 취소하고 보증료를 전액 반환받을 수 있지만, 보증채무가 성립한 후에는 입주자모집공고 여부를 묻지 않고 보증을 해지할 수 있고 입주자모집공고 승인 취소일을 기준으로 취소일 다음날부터 잔여 보증기간에 대한 보증료를 반환받을 수 있을 뿐이다.

따라서 이 사건 보증규정과 그 시행세칙은 문언과 체계상 위와 같은 객관적이고 획일적인 해석이 가능하고 다의적으로 해석되지 않으므로, 이를 고객에게 유리하게 해석할 여지가 없어 작성자 불이익 원칙이 적용되지 않는다.

☞  아파트 건설사업주체인 원고들이 아파트 분양과 관련하여 보증기관인 피고와 주택분양보증계약을 체결하고 관할관청으로부터 입주자모집공고 승인을 받았으나,

원고들의 사정으로 입주자모집공고를 하지 못한 채 승인이 취소되어 주택분양보증계약이 해지되자,

원고들이 주택분양보증계약이 입주자모집공고 승인 취소로 해지되면 잔여 보증기간에 대한 보증료만 반환하도록 규정하고 있는 이 사건 보증규정과 그 시행세칙 조항의 적용을 배제하고 계약의 무효를 주장하면서 보증료 전액의 반환을 청구한 사안에서 피고의 설명의무 위반과 작성자 불이익 원칙 등을 근거로 원고들의 청구를 인용한 원심을 파기환송한 사례.

2014다232784   보증수수료 반환청구   (가)   파기환송 [자료제공- 대법원]