전월세 안심… 월세 부담 없는 집에서 거주 > 대한행정신문

본문

- 전월세 안심신탁 첫 임대인 모집 공고

- 임차인은 보증금 상당액을 HUG에 예치하고, 만기에 HUG가 직접 반환

- HUG는 임차인의 예치금을 운용해 임대인에연 4.35% 수익 지급

- 임대인에게 임대소득 세액 50% 감면 및 농특세 비과세적용 추진

- 11월 4일 첫 임대인 모집공고실시, 공고일 이후 상시 신청 접수

국토교통부(장관 홍지선)와 주택도시보증공사(사장 최인호)는 시중 월세물건을 전세로 전환하여 임차인에게 공급하는 전월세 안심신탁 사업의 첫 임대인모집공고를 11월 4일(수) 시행한다고 밝혔다.

이번 사업은 ｢주택 신속공급 방안｣(8.13)의 후속조치로, 그간 관계부처협의 등을 통해 계약구조, 참여요건, 임대인 혜택 등을 마련하였으며, 이번공고를 통해 본격적으로 사업을 추진한다.

전월세 안심신탁 사업 모집공고의 주요 내용은 다음과 같다.

전월세 안심신탁사업은 임대인 - 전월세안정화기구(HUG) - 임차인 3자 간계약을 체결하는 방식으로, 임차인은 보증금 상당액(이하 “예치금”)을 HUG에 예치하고, HUG는 예치금을 운용하여 임대인에게 월 수익(월세)을지급하며, 계약기간 종료 후 HUG가임차인에게 예치금을 반환한다. 임대인과 임차인 간에는 “보증금 없는월세 형태”의 임대차 계약이 성립하게 된다.

(보증금 상당액은 전세사기 차단을 위해 임대인을 거치지 않고 HUG에 예치되며, 임대인이 보증금 상당액을 반환할 의무가 없는 등 ｢민법｣상 보증금으로 보기 어려움)

전월세 안심신탁 사업 구조

① 임대인 - 전월세안정화기구(HUG) - 임차인 3자 간 약정

② 임차인은보증금 상당액을 HUG에 예치

③ HUG는 보증금 상당액을 안정적으로 운용후 반환

④ 임대인은 보증금 상당액 운용수익매월 수취

해당 임대차계약도 일반 임대차계약과 마찬가지로 ｢주택임대차보호법｣의적용 대상으로, 동법에 따른

계약갱신청구권 및 임대료 증액 제한(5%), 대항력 등이 적용되어 임차인의 안정적인 거주가 보장되며, 임차인의 예치금은 HUG가 보관·운용 후 직접 임차인에게 반환하므로, 임차인은 예치금 미반환 등 전세사기 걱정 없이 거주할 수 있다.

임대인 채무로 인해 주택에 압류, 경매 등이 발생해도 예치금은 HUG가 보관하여 안전하다.

임대인은 모집 공고문에 따른 약정 수익률(금번 공고건은 연 세전4.35%)을 계약 기간 동안 HUG로부터

월세 형태로 매월 지급받게 되므로, 월세 연체 우려 없이주택을 임대할 수 있다.

약정 수익률은 시장 금리 등을 반영하여 반기별 모집 공고 시마다 제시할 예정, (임대차 계약기간 및 갱신 계약시까지 동일하게 적용)

다만, 보증금 고유의 담보 기능(주택 훼손 등에 따른 주택 수선·보수 등)을고려하여, 예치금 반환 시점에 임대인이합리적인 사유로 이의신청시 예치금의 일부를 HUG가 유보하도록 할 예정이다.

전월세 안심신탁 임대차 계약은 전용 임대차계약서를 통해 체결되며, 임차인은 계약체결 시 계약금으로예치금의 10%, 입주 시 나머지 90%를나누어 HUG 전용 계좌에 납입하게 된다.임대인·임차인에 대해서는 소득·자산 등신청 자격을제한하지 않으나, 임차인 주거안정 등을 고려하여 대상주택 및임대조건은일부 제한한다.

대상 주택은 주택 유형에 따른제한은없으나, 주택가격 20억원 이하및기존에 있던선순위 부채비율이 주택가격의 80% 이하여야 한다. 다만, 국세·지방세 체납 등 임차인의 주거안정을 해칠 것으로 판단되는 경우는 가입 제한한다.

임차인이 HUG에 예치하는 예치금은적정 전세 시세이내로만 허용되며,

다양한 임차인의 상황을 고려하여 전세형(예치금 100% & 월세 0원) 외에보증부 월세형도 가입할 수 있다.

임차인이 별도로 월세를 부담하는 경우(보증부 월세)에는 지역·유형별 전월세전환율을 적용한 환산 전세가격이 전세시세 이내인지 여부를 검증한다.

다만, 월세 물건을 전세로 전환하는 안심신탁 제도 취지를 감안하여 보증부월세는 준전세형(월세 < 예치금의 1/240, 월세는 임차인→임대인에게 직접 지급)까지 허용한다.

세부적인 참여 요건은 모집 공고문을 통해 확인할 수 있다.

HUG가 개인·법인 임대인(임대등록 여부 무관)에게 지급하는 월 수익(월세)에대해 전세사기 원천 예방 등 공공성을 감안하여 소득세·법인세 50% 감면과감면 세액에 대해 부과되는 농어촌특별세(세율 20%) 비과세 혜택지원을추진한다.

또한, 일정 요건을 충족하는 주택연금 가입자(세부요건 등은 별도 발표 예정)가 안심신탁 임대차계약을 체결하고 규제지역에서 지방으로 이주하는 경우 실거주 의무 예외를 허용하여 안심신탁 월 수익과 주택연금을 함께 받으며 안정적 노후 수익을확보할 수 있도록 지원할 계획이다. 사업참여 희망 시, 주택연금 먼저 가입 후 안심신탁 임대차 계약을 체결할 필요하다.

또한, 임대인은 HUG로부터 매월 수익을 지급 받으며, 기존 안심신탁 임대차계약 종료 후 공실 발생 시 안심신탁 사업 계속 참여조건부로 HUG가 최대 2개월 치 월 수익을 지급함에 따라, 임대인은 연체·공실 리스크 없이 임대 운영이 가능해진다. 후속 안심신탁 임대차계약 체결시 임대인이 신청, 입주까지 완료 후 일괄 지급한다.

임차인에 대해서는 예치금에 대한전용 전세대출(HUG·HF 보증부)을 통해목돈 마련을 지원할 예정이며, 소득·자산 등 요건 충족 시 주택기금의 버팀목 대출도 이용 가능하도록 연내 제반 절차를 완료할 예정이다.

아울러, 전세보증금반환보증 및임대보증금보증 가입이 불필요하여 임대인과 임차인은 보증 가입 및 보증료 비용 부담을 줄일 수 있다.

이외에도 안심신탁 사업 활성화를 위한 추가 지원방안을 지속적으로 검토하여 확대해나갈 예정이다.

임대인은 11월 4일부터 상시적으로안심전세포털(khug.or.kr/jeonse)과 전국 HUG 지사(주택 소재지 무관)를 통해 사업 참여를 신청할 수 있다.

임차인 모집여부와 무관하게 참여신청이가능하며, 임대인 희망 시 HUG 홈페이지에 임대물건 등재등을 통해 임차인이 원활히 모집될 수있도록 지원할 예정이다. 임대주택 소재지, 면적, 임대조건, 공인중개사 정보 등을 HUG 홈페이지 내 등재된다.

신청 접수 후 대상주택 요건 검증, 3자 계약 체결및 예치금 납부등을 거쳐 ‘27년 1월부터순차적으로 입주가능하다.

모집공고 및 임대인 참여 접수(11.4~) → 대상주택 요건 검증(신청분부터 순차 진행) → 임대차 계약체결(임대인 - HUG - 임차인 일정협의) → 잔금납부 및 순차 입주(‘27.1~)

국토교통부 김이탁 1차관은 “전세금을 공공이 책임지고 보관하는 전월세안심신탁사업은 임차인에게는 전세사기 걱정 없는 전세를, 임대인에게는연체·공실 걱정없는 월세를 제공하는 새로운 선택지”라며, “제도도입 초기인 만큼 사업 운영 단계에 차질이 없는지 꼼꼼히 살피고, 임대인·임차인에 대한 참여 혜택을 제공하여, 전월세 안심신탁사업이 임대차 시장의 또 하나의 계약 형태로 자리 잡을 수 있도록 지원하겠다.”라고 밝혔다.